ストック住宅の新たな活用

７月は空梅雨で８月は逆転した梅雨のような天気、更に長雨から一転して日中はうだるような暑さという感じの今年の夏。それでも夜には虫の鳴き声がして涼しい風が心地よい時もあり、そろそろ秋の気配を感じることができそうですね。

秋と言えば「読書」「食欲」など夏とは違った楽しみもたくさんありますが、我々住宅・不動産業界は春に続く繁忙期なのです。そう！秋と言えば「家探し」となってほしいのですがどうでしょうか。とは言ってもこの夏は例年よりもお客様が活発に不動産を探していた印象があり、漠然とですが「景気の良さ」を感じていました。

その反発で秋の繁忙期が良くなかった場合が怖いのですが、弊社でも少しづつではありますが自社の物件を取り扱うようになってきました。自社の物件といっても土地や建売り住宅などいろいろとありますが、弊社で最も注目しているのはやはり「中古住宅＝ストック住宅」です。以前にも少し書きましたが人口減少や世代間での住宅への意識の変化など様々な要因により、住宅が余る時代が来ると言われています。いろいろな予想が有りますが少なくともストック住宅を活用していこうという考えが国にはあります。その一環として来年度には中古住宅の売買の取引時（重要事項説明時）においてはホームインスペクション（検査）を受けているか否かを説明する義務が我々業者には発生します。注意してほしいのはホームインスペクションを受けていなければいけない訳ではなく、受けているかいないかを説明するのです。ということは受けていなくても良いのですが、買う側にとっては受けていた方が良いのでその部分が注目されることにより、ホームインスペクションが多く活用され、ひいては買う側も判断がしやすくなり流通が活発になるということのようです。

検査を受けたらどうするの？

実際ホームインスペクションを受けた物件はどのようになるかと言うと詳細は決まっていないようですが、概ね瑕疵（かし）と言われる隠れた傷を予め発見することができ、瑕疵があった場合にはどのような補修をした方が良いかが判るので、その部分を売主が直すことを契約の条件にしたりすることができます。元々中古住宅でも瑕疵担保責任という売主の義務が有るのですがこの責任期間は売主が個人の場合、引き渡し日から２ヶ月とか３ヶ月しかありません。しかも瑕疵が発見された場合なので、瑕疵を積極的に見つけていくのとは違います。これではたたでさえ中古物件を敬遠している人たちにとってはリスクです。

そこでホームインスペクションという制度により瑕疵を積極的に見つけることができて、ホームインスペクションを受けいているかどうかから始まり、受けていればその説明を買主は受けることができるのでその後の対応がやりやすくなります。

ホームインスペクションから住宅瑕疵保険を付けてより安心

ホームインスペクションを受けているか否かの説明に関する義務は先に話したとおり来年度からスタートします。そしてホームインスペクションを受けたうえで例えばどこを直した方が良いかなどが判り、直した結果として任意ですが「住宅瑕疵保険」というものを付けることができます。

これは新築の住宅・不動産においては既にあたりまえのこととななっている、住宅の構造躯体及び防水（雨漏り）の瑕疵に関して新築であれば売主が引き渡し日から１０年間保証する義務があります。そしてこの瑕疵を保証する為に多くの売主業者は保険に加入をしています。万一瑕疵が発見された場合でも、売主が１０年間は保証し且つその保証に対して保険を掛けているということで買主は住宅を購入する際の検討材料や安心材料となるわけです。因みに保険等に加入しているかどうかの説明義務はありますが加入義務はありません。

その住宅瑕疵保険を中古の物件にも付けていこうという流れがあります。これも先に書きましたストック住宅の流通活性化において大事なことです。さすがに中古の場合１０年間というわけにはいきませんが、ホームインスペクションと同様になるであろうと言われている検査を認定機関より受け、問題が有れば直し、問題が無ければ判定書と併せて保険を付保できるということになります。

そのような住宅瑕疵保険を付けた住宅が今後は増えてくることになると予想できますが、弊社でもいち早く取り扱うこととしました。そして現在販売中の物件にお客様のご要望でリフォーム、リノベーションが有った場合それを完了させてから保険を付けていく予定です。

新しい制度や法律の話なのでコラムでは簡単に書いていますが、内容としては目次程度のお話です、ご興味のある方やもっと詳しく知りたい方はいつでも弊社にお問い合わせ下さい。

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